信託受益権事業
“信託受益権とは、一言でいうと「資産から発生する経済的利益を受け取る権利」のことをいいます。”
一般的に、実物不動産の売買は、「資産の所有権」が「売主」から「買主」へと譲渡されます。
一方で、近年増加している取引形態は、不動産資産を信託銀行や信託会社などに信託し（不動産信託）、それにより取得した「その資産から発生する賃料収入などの経済的利益を受け取る権利を売買する」というものです。
このように、
“企業などが所有している資産（不動産、動産など）を、他の団体（信託やSPC）に譲渡し、そこから発生する権利を投資家に販売することで資金を調達する手法”
を資産の流動化と言います。
また、
“資産の流動化によって生まれる「資産から発生する経済的利益を受け取る権利」のこと”
を信託受益権と言います。
不動産を信託銀行や信託会社に信託する「不動産信託」の仕組みについて解説します。
1、信託契約の締結
不動産の所有者が、信託銀行・会社などと不動産を信託する契約を締結します。
これにより、不動産の所有者が「委託者」に、信託銀行・会社が「受託者」になります。また「委託者」は「信託受益権」※を取得し「受益者」をとなります。
［不動産の所有者］ → 「委託者」、「受益者」
［信託銀行・会社］ → 「受託者」
2、信託財産の管理運用
受託者（信託銀行・会社）は受益者（不動産の所有者）の指示により、信託財産の管理運用※を行います。一般的に、受託者が信託財産を直接管理することは稀で、不動産管理業者に管理運用を委託するケースがほとんどです。
［受託者による管理運用］ → テナントの募集、賃貸借契約の締結など
3、賃料収入等の受領
受託者（信託銀行・会社）は信託財産の管理運用から生じる賃料収入等の収益を受領します。
4、信託利益の交付
受託者（信託銀行・会社）は信託財産から生じた収益から、「信託報酬」や公租公課、管理費、積立金などの「必要経費」を控除した残額を受益者（不動産の所有者）に分配します。
［受益者に支払われる金額 = 信託財産から発生した収益 － （ 信託報酬 ＋ 必要経費 ）］
5、信託財産の処分
信託契約内に、信託の目的として「信託終了後の信託財産の処分」が明記されている場合、受託者（信託銀行・会社）は信託財産を売却し、売却代金から必要経費を控除したものを、元本の受益者（不動産の所有者）に返還します。
信託契約内に、信託の目的として「信託終了後の信託財産の処分」が明記されていない場合、受託者は、元本の受益者に現状有姿（敷金等の返済債務を含む）で返還します。
これが、不動産信託に仕組みと流れになります。
メリット①コストを抑えられる
資産が不動産である場合、通常の現物不動産を譲渡するよりも、移転などにかかるコストを安く抑えることができるというメリットがあります。
また、信託受益権の売買をする場合、金融商品取引法（信託した時点で不動産は証券化されるため）などの法令が関わってきます。
つまり、「現物不動産を売買しているということではない」ので、不動産取引にかかる不動産所得税や登録免許税※のコストを抑えることができるということになります。
※不動産信託の場合、土地評価額の0.3%、建物評価額の0.4%が登録免許税として課税されます。不動産所得税については非課税となります。
メリット②管理の手間を省くことができる
不動産を信託した場合、信託財産の管理運営は受託者（信託先の銀行や会社）が行うことになります。
そのため、テナントの募集、賃貸借契約業務、月々の家賃など収益の回収などの手間がかかることはありません。
メリット③資産が倒産隔離される
信託においては、財産（今回の場合は不動産）が当事者の信用不安・倒産から守られるという機能を備えています。この場合の「当事者」とは委託者、受託者両方を指します。
委託者が倒産してしまう場合
信託によって委託者から受託者に財産が移転されているため、その信託財産が倒産の影響を受けることがない仕組みになっています（＝委託者からの倒産隔離）。
受託者が倒産してしまう場合
信託した財産は「信託財産の独立性」によって守られます（＝受託者からの倒産隔離）。
信託財産は、受託者が信託とは無関係に負担した債務があった場合の引当財産（債務の抵当や担保となる財産）にはならない
原則として信託財産への強制執行とが禁止されている
受託者自身の倒産手続きに信託財産が巻き込まれることがない
これらが、信託法によって定められているため、信託した財産は受託者の倒産手続きなどから守られる（＝隔離される）ことになり、通常通り収益などが受益者に分配されることになります。
この「倒産隔離」も信託を利用する大きなメリットの一つとなっています。
デメリット①信託銀行・会社に支払うコストが発生する
信託先が信託財産（不動産）の管理運営を行ってくれるため、手間はかからなくなりますが信託報酬や手数料等を支払わなければなりません。
具体的な金額は、信託財産の規模や立地、管理にかかる手間などの条件により異なりますが、物件によっては相応の手数料が必要になります。
デメリット②不動産信託を解約するときに費用が掛かる
現物不動産を信託し、信託受益権を取得していた状態から、信託契約期間が終了し、継続することなく信託契約を解約することになった場合、実物の不動産が所有者の元に帰ってくることになります。
その際に、メリット①で説明した「不動産所得税」と「登録免許税」を支払わなければならなくなります。
つまり、不動産資産を、信託を用いて売買（＝信託受益権の売買）するにあたって、税金がかかるのを抑えることができた、というよりは課税が先延ばしにされたと考える方が正しいのかもしれません。
資産（不動産）を流動化・証券化し、不動産信託受益権として保有・取引されている不動産は数多くございます。不動産金融市場は拡大の一途を辿っており、信託受益権をめぐる取引はますます増加していくものと思われます。
当社では豊富な取引実績と経験豊かな専門スタッフを揃え、複雑な不動産信託受益権についても安心してお取引いただける体制を整えておりますので、お気軽にご相談・お問い合わせいただきますようお願い申し上げます。